Grundreinigung oder Unterhaltsreinigung: Was Ihr Objekt braucht

Die Unterhaltsreinigung hält ein Objekt im laufenden Betrieb sauber, die Grundreinigung geht tiefer und kommt seltener. Wer beides auseinanderhält, schreibt klarere Leistungsverzeichnisse und vermeidet Streit über Ergebnis und Kosten. Hier lesen Sie, was die Begriffe im Gebäudereiniger-Handwerk bedeuten und wann welche Reinigung sinnvoll ist.

Bereich: Gebäudereinigung
Herausgeber: Dein Immo Service
Veröffentlicht: 14. September 2026
Lesezeit: etwa 7 Minuten

Das Wichtigste in Kürze

Die Unterhaltsreinigung wiederholt sich in festgelegten Abständen und entfernt den Schmutz, der bei üblicher Nutzung entsteht.
Die Grundreinigung geht in Umfang und Intensität deutlich darüber hinaus. Sie entfernt Schmutzrückstände und abgenutzte Pflegefilme und wird bei Bedarf in größeren Abständen durchgeführt.
Zwischenreinigung, Sonderreinigung und Baureinigung sind eigene Leistungsarten mit eigenem Ziel. Sie gehören getrennt ins Leistungsverzeichnis.
Auf Wohnungsmieter umlegen lassen sich nur laufend entstehende Kosten für die Reinigung gemeinsam genutzter Gebäudeteile, und nur, wenn der Mietvertrag es vorsieht.

Was ist der Unterschied zwischen Grund- und Unterhaltsreinigung?

Die Unterhaltsreinigung erhält einen Zustand, die Grundreinigung stellt ihn wieder her. So lässt sich zusammenfassen, wie der Bundesinnungsverband des Gebäudereiniger-Handwerks die beiden Leistungsarten in seinen Begriffsbestimmungen für Ausschreibungen beschreibt.

Unterhaltsreinigungen sind danach sich wiederholende Reinigungsarbeiten nach festgelegten Zeitabständen. Sie umfassen die Entfernung von Verschmutzungen, die bei der üblichen Nutzung des Objekts auftreten. Die Grundreinigung geht in Umfang und Intensität deutlich darüber hinaus. Sie entfernt sämtliche Schmutzrückstände, die das Aussehen der Oberfläche beeinträchtigen, und abgenutzte Pflegefilme. Sie wird im Allgemeinen bei Bedarf in größeren Zeitabständen durchgeführt.

Unterhaltsreinigung und Grundreinigung im Vergleich
Frage	Unterhaltsreinigung	Grundreinigung
Ziel	ein vereinbartes Reinigungsergebnis im laufenden Betrieb halten	Oberflächen frei von Rückständen und abgenutzten Pflegefilmen, soweit technisch möglich
Zeitpunkt	wiederkehrend in festgelegten Abständen	bei Bedarf, in größeren Abständen; vorab vereinbart oder als Sonderreinigung
Was entfernt wird	Verschmutzungen aus der üblichen Nutzung	festsitzende Rückstände, alte Pflegefilme
Mögliche Verfahren	Kehren, Saugen, Feuchtwischen, Nasswischen, Scheuersaugen	Nassgrundreinigung oder Pflegefilmsanierung, bei Teppich etwa Sprühextraktion
Betriebskosten	für gemeinsam genutzte Gebäudeteile umlegbar, wenn vereinbart	aus einmaligem Anlass nicht umlegbar; bei regelmäßiger Wiederkehr nicht abschließend geklärt

Was gehört zur Unterhaltsreinigung?

Zur Unterhaltsreinigung gehört alles, was bei normaler Nutzung regelmäßig anfällt und mit den üblichen Mitteln zu beseitigen ist. Welche Flächen das sind und wie oft sie gereinigt werden, legen Auftraggeber und Reinigungsunternehmen im Vertrag fest.

Die Begriffsbestimmungen unterscheiden dabei aufliegende und haftende Verschmutzungen. Aufliegender Schmutz wird trocken oder feucht entfernt, etwa durch Kehren, Staubsaugen oder Feuchtwischen. Haftender Schmutz verlangt Nassverfahren wie Nasswischen, Scheuersaugen oder Nassscheuern. Typische Flächen sind Arbeitsplätze, Sanitär- und Gemeinschaftsräume, Eingänge, Flure und Treppenhäuser.

Nicht zur Unterhaltsreinigung gehören außergewöhnliche Verschmutzungen, die sich mit den Mitteln der Unterhaltsreinigung nicht entfernen lassen, sowie außergewöhnlich hohe Verschmutzungsgrade. Sie werden als Sonderreinigung beauftragt. Für die Reinigung im Mehrfamilienhaus lesen Sie auch den Beitrag Treppenhausreinigung im Mehrfamilienhaus: Turnus, Hausordnung, Kosten.

Wann ist eine Grundreinigung sinnvoll?

Eine Grundreinigung ist sinnvoll, wenn die Unterhaltsreinigung das gewünschte Ergebnis nicht mehr erreicht. Wie oft das der Fall ist, hängt nach den Begriffsbestimmungen von Alter, Beanspruchung und Nutzung der Oberflächen ab. Einen allgemeingültigen Turnus gibt es nicht.

Typische Anlässe sind:

Mieter- oder Nutzerwechsel: Vor dem Einzug sollen Böden, Sanitärbereiche und Einbauten frei von Rückständen des Vornutzers sein.
Bodenbeläge mit Pflegefilm: Ist die Beschichtung abgenutzt, fleckig oder unregelmäßig, wird sie entfernt und der Boden anschließend neu eingepflegt.
Stark beanspruchte Flächen: Eingänge, Laufwege und Teppichböden in Büros, Praxen oder Gemeinschaftsräumen, bei denen sich Schmutz in der Oberfläche festgesetzt hat.
Übernahme eines Objekts: Beginnt ein neuer Dienstleister, schafft eine Grundreinigung einen festgehaltenen Ausgangszustand für die Unterhaltsreinigung.

An eine Grundreinigung schließt sich oft die Einpflege an. Dabei werden Pflege- oder Schutzmittel aufgetragen, die den Boden vor Beanspruchung schützen und die spätere Unterhaltsreinigung erleichtern können. Sie setzt eine Grundreinigung oder Bauschlussreinigung voraus.

Zwischen-, Sonder-, Bau- und Glasreinigung: Was gehört wohin?

Neben Unterhalts- und Grundreinigung gibt es weitere Leistungsarten mit eigenem Ziel. Wer sie getrennt benennt, vermeidet Missverständnisse über den Umfang.

Zwischenreinigung: eine Intensivreinigung stark genutzter Flächen, die Gehspuren und Laufstraßen beseitigt. Sie soll die Grundreinigung hinauszögern, ersetzt sie aber üblicherweise nicht.
Sonderreinigung: die Beseitigung außergewöhnlicher oder aufwendig zu entfernender Verschmutzungen wie Graffiti, Farben, Kaugummi oder Klebstoffreste, in der Regel als Einzelauftrag.
Baureinigung: die Entfernung von Verschmutzungen aus Neubau, Umbau, Sanierung oder Renovierung. Die Bauzwischenreinigung läuft während der Bauzeit, die Bauend- oder Bauschlussreinigung nach der Bauzeit vor der Abnahme, die Baufein- oder Erstreinigung nach der vollständigen Fertigstellung, wenn die Räume bezugsfertig übergeben werden.
Glas- und Fensterreinigung: eine eigene Leistung. Legen Sie fest, welche Glasflächen innen und außen gereinigt werden, einschließlich Rahmen und Falzen, und wie diese Flächen erreicht werden.

Normen für einzelne Gebäudearten

Für Schulgebäude beschreibt DIN 77400 Anforderungen an die Reinigung, von der Leistungsbeschreibung bis zur Kontrolle der Qualität. Für Wohn- und Bürogebäude richten sich Umfang und Häufigkeit nach dem, was Sie vereinbaren.

Wie beschreiben Sie die Leistung im Leistungsverzeichnis?

Beschreiben Sie nicht die Reinigungsart allein, sondern Fläche, Leistung, Häufigkeit und erwartetes Ergebnis. Die Begriffsbestimmungen betonen bei der Baureinigung ausdrücklich, dass der Umfang zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer vertraglich festgelegt werden muss. Das gilt sinngemäß für jede Leistungsart.

Flächen erfassen: Räume und Bereiche mit Größe, Bodenbelag und Nutzung auflisten.
Leistungen je Fläche festlegen: etwa Böden feucht wischen, Sanitärobjekte reinigen, Abfallbehälter leeren.
Häufigkeit bestimmen: für die Unterhaltsreinigung feste Abstände, für Grund- und Glasreinigung eigene Zeitpunkte oder „bei Bedarf“.
Ergebnis beschreiben: Was gilt als erledigt? Ein Leistungsverzeichnis kann Tätigkeiten vorschreiben oder das gewünschte Ergebnis.
Sonderleistungen abgrenzen: Grundreinigung, Einpflege und Sonderreinigung als eigene Positionen aufnehmen.
Nachweis und Kontrolle regeln: wie Einsätze dokumentiert und Mängel gemeldet werden.

Leistung, Ergebnis oder Bedarf als Maßstab

Die Begriffsbestimmungen kennen dafür verschiedene Ansätze. Bei der ergebnisorientierten Reinigung wird festgelegt, welches Reinigungsergebnis zu einem bestimmten Zeitpunkt vorliegen soll. Beurteilt wird es aus der Sicht der Nutzer und Besucher des Gebäudes. Voraussetzung ist eine Leistungsbeschreibung, die die gewünschte Reinigungsqualität festlegt, etwa welche Verschmutzungen zu entfernen sind.

Die bedarfsorientierte Reinigung richtet sich nicht nach festen Häufigkeiten, sondern nach festgelegten Ereignissen, deren Umfang und Zeitpunkt sich nicht vorhersagen lassen. Ein Besprechungsraum wird dann zum Beispiel erst gereinigt, nachdem er genutzt wurde. Die Sichtreinigung umfasst nur Teile der Unterhaltsreinigung: Deutlich sichtbare Verschmutzungen werden zwischen zwei Unterhaltsreinigungen punktuell entfernt, ohne Anspruch auf Hygiene, Pflege und Werterhaltung.

Welcher Ansatz passt, hängt von der Nutzung ab. Wo viele Menschen ein und aus gehen, etwa in Treppenhäusern, Praxen oder Eingangsbereichen, geben feste Häufigkeiten Verlässlichkeit. Wo Räume unregelmäßig genutzt werden, kann ein bedarfsorientierter Anteil sinnvoll sein. Halten Sie in jedem Fall schriftlich fest, woran gemessen wird, ob die Leistung erbracht ist.

Welche Reinigungskosten lassen sich auf Mieter umlegen?

Umlegbar sind nur Betriebskosten, und das nur, wenn der Mietvertrag es vorsieht (§ 556 Abs. 1 BGB). Betriebskosten sind nach § 1 Abs. 1 BetrKV Kosten, die dem Eigentümer durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes laufend entstehen.

Zu den Kosten der Gebäudereinigung gehören nach § 2 Nr. 9 BetrKV die Kosten für die Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen und der Fahrkorb des Aufzugs. Die regelmäßige Unterhaltsreinigung dieser Flächen fällt darunter. Die Reinigung der einzelnen Wohnung ist Sache der Mieter.

Reinigungen aus einmaligem Anlass, etwa nach Bau- oder Renovierungsarbeiten, entstehen nicht laufend und gehören deshalb nicht zu den Betriebskosten. Für Kosten, die in größeren Abständen wiederkehren, hat der Bundesgerichtshof am Beispiel der Öltankreinigung entschieden, dass auch sie laufend entstehen können und in dem Abrechnungszeitraum umgelegt werden dürfen, in dem sie anfallen (Urteil vom 11. November 2009, VIII ZR 221/08). Ob das auf eine wiederkehrende Grundreinigung übertragbar ist, ist nicht ausdrücklich entschieden. Wie Hauswart- und Reinigungskosten sauber getrennt werden, zeigt der Beitrag Hausmeisterkosten: Was sich über die Betriebskosten umlegen lässt.

Häufige Fragen zu Grund- und Unterhaltsreinigung

Wie oft sollte eine Grundreinigung stattfinden?

Das hängt vom Objekt ab. Nach den Begriffsbestimmungen des Gebäudereiniger-Handwerks richtet sich die Häufigkeit nach Alter, Beanspruchung und Nutzung der Oberflächen. Eine Grundreinigung wird im Allgemeinen bei Bedarf in größeren Zeitabständen durchgeführt, entweder vorab vertraglich geregelt oder als Sonderreinigung vereinbart.

Ersetzt eine Zwischenreinigung die Grundreinigung?

Üblicherweise nicht. Die Zwischenreinigung verbessert die Optik stark genutzter Flächen, etwa durch das Beseitigen von Gehspuren und Laufstraßen. Sie soll die Grundreinigung möglichst weit hinauszögern, ersetzt sie aber nicht.

Was ist der Unterschied zwischen Bauendreinigung und Baufeinreinigung?

Die Bauendreinigung findet nach der Bauzeit vor der Abnahme statt, wenn noch Handwerksarbeiten zu erwarten sind. Die Baufein- oder Erstreinigung folgt nach der vollständigen Fertigstellung. Danach sind die Räume bezugsfertig. Auf neu verlegten Böden kann dann eine Einpflege sinnvoll sein.

Darf der Vermieter die Kosten einer Grundreinigung des Treppenhauses umlegen?

Umlegbar sind nach § 2 Nr. 9 BetrKV die Kosten für die Säuberung gemeinsam genutzter Gebäudeteile, wenn der Mietvertrag das vorsieht und die Kosten laufend entstehen. Kosten aus einmaligem Anlass gehören nicht dazu. Ob eine in großen Abständen wiederkehrende Grundreinigung umlegbar ist, hat der Bundesgerichtshof nicht ausdrücklich entschieden.

Was ist eine Sonderreinigung?

Die Beseitigung außergewöhnlicher oder aufwendig zu entfernender Verschmutzungen, die über Unterhalts- und Zwischenreinigung hinausgehen, zum Beispiel Graffiti, Farben, Kaugummi oder Klebstoffreste. Sonderreinigungen werden in der Regel als Einzelaufträge vergeben.

Quellen

Bundesinnungsverband des Gebäudereiniger-Handwerks: Definitionen der Leistungsarten, Begriffe der Gebäude-Innenreinigung (Ausschreibungsunterlagen Unterhalts- und Glasreinigung, Stand Mai 2017, PDF)
DIN Media: DIN 77400:2015-09 Reinigungsdienstleistungen – Schulgebäude – Anforderungen an die Reinigung
Betriebskostenverordnung: § 1, § 2
Bürgerliches Gesetzbuch: § 556
Bundesgerichtshof, Urteil vom 11. November 2009, VIII ZR 221/08: Entscheidung im Volltext (PDF)

Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung. Maßgeblich sind Ihr Mietvertrag, Ihr Reinigungsvertrag und die Betriebskostenverordnung in der jeweils geltenden Fassung. Bei Fragen zu einer konkreten Abrechnung wenden Sie sich an eine Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt oder an einen Eigentümer- oder Mieterverband. Stand: 14. September 2026.